Il est probable que la loi sur la ROUTE du 21e siècle vers le logement soit adoptée par le Sénat. En plus de quelques très bonnes idées, le projet de loi contient également des idées très populaires mais folles.

Commençons par les bonnes idées.

Le projet de loi rationaliserait l'examen NEPA des logements subventionnés par le gouvernement fédéral, principalement en élargissant les exclusions catégorielles. Les examens environnementaux fédéraux ajoutent en fait des coûts et des retards à la construction de logements, donc réduire les examens inutiles est un pas dans la bonne direction. Les gains seront probablement modestes – l’essentiel de la réglementation du logement se fait au niveau des États et au niveau local – mais la suppression des frictions est une bonne chose.

Le projet de loi déréglementerait également les maisons préfabriquées en éliminant l'exigence de châssis permanent et en créant une norme nationale uniforme de construction et de sécurité. Les États-Unis construisaient autrefois beaucoup plus de logements préfabriqués ; Au début des années 1970, la plupart des nouvelles maisons étaient apparemment construites en usine (mobiles ou modulaires). La croissance à long terme de la productivité dans le secteur du logement nécessite presque certainement un recours accru à la construction d’usines. La réglementation de l’utilisation des terres reste la plus grande contrainte à l’offre, mais permettre une fabrication évolutive reste la bienvenue.

Une autre disposition intéressante concerne les subventions globales de développement communautaire (CDBG). Le projet de loi permet d'utiliser les fonds de la CDBG pour la construction de nouveaux logements et ne se limite pas largement à la rénovation des logements existants. L'augmentation des dépenses fédérales n'est pas automatiquement attrayante, mais le projet de loi ajoute un mécanisme d'incitation inhabituel.

Le projet de loi crée un tournoi pour les allocations CDBG. Les lieux qui dépassent le taux moyen d’amélioration de la croissance du logement parmi les bénéficiaires éligibles du CDBG recevront un financement bonus. Ceux en dessous de la médiane connaîtront une réduction de 10 pour cent. La principale caractéristique est que les pénalités financent les bonus, de sorte que le système redistribue l’argent au lieu d’augmenter les dépenses.

C'est une conception intelligente. Cela crée une compétition entre les lieux et les compare à leurs pairs plutôt qu'à un objectif national fixe. En fait, le programme récompense les progrès relatifs plutôt que les performances absolues – une structure de tournoi classique. (Pour une introduction à la théorie des tournois, voir Principes modernes !).

Ok, maintenant pour les idées populaires mais folles. L'article 901 (« Les maisons sont destinées aux particuliers, pas aux entreprises ») restreint l'achat de nouvelles maisons unifamiliales par les grands investisseurs institutionnels. Elizabeth Warren est l’une des marraines du projet de loi, mais cette section a été presque entièrement défendue par le président Trump. Trump a adopté un décret empêchant Wall Street de concurrencer les acheteurs de maisons de Main Street. Cette réglementation exclut les investisseurs immobiliers institutionnels de l'assurance FHA, des garanties VA, de l'assistance USDA, des titrisations Fannie/Freddie, etc. Le projet de loi va encore plus loin et impose une règle de cession obligatoire de sept ans qui oblige les investisseurs institutionnels à convertir les propriétés locatives en copropriétés après sept ans.

Personne ne s’oppose à ce que des investisseurs institutionnels possèdent des propriétés multifamiliales. Mais lorsque ces mêmes investisseurs possèdent des maisons unifamiliales, cela brise le cerveau des gens. Considérez à quel point cette logique semble étrange lorsqu’elle est appliquée ailleurs :

… Une part croissante des logements, souvent concentrés dans des communautés spécifiques, a été achetée par de grands investisseurs de Wall Street, déplaçant les familles qui souhaitaient acheter des condos.

Les appartements, c’est bien, les hôtels, c’est bien, mais d’une manière ou d’une autre, une entreprise propriétaire d’une maison unifamiliale n’est pas américaine. En fait, les États-Unis pourraient utiliser davantage de logements locatifs de toutes sortes ! Pourquoi risquer de posséder quelque chose quand on peut le louer ? Les appartements locatifs améliorent la mobilité des travailleurs. Après 2008, alors que les saisies se multipliaient et que les acheteurs traditionnels disparaissaient, les investisseurs institutionnels sont intervenus et ont absorbé l'offre en difficulté, contribuant ainsi à stabiliser les marchés. Qui jouera ce rôle la prochaine fois ?

Les investisseurs institutionnels ne possèdent qu’un petit nombre de logements. Même si c’était une bonne idée, elle ne serait pas efficace. Mais ce n’est pas une bonne idée, c’est juste un appât de colère alimenté par la rhétorique anti-entreprises de Warren/Trump.

Que signifie « les maisons sont pour les gens, pas pour les entreprises » ? – c’est un slogan pour l’ère de l’idiocratie. « La nourriture est destinée aux gens, pas aux entreprises », alors devrions-nous interdire Perdue Farms et McDonald’s ?

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