Sur le marché hypothécaire danois, chaque hypothèque est garantie par une obligation correspondante. Ainsi, si un acheteur de maison contracte une hypothèque de 500 000 à 3 % d’intérêt, une obligation est émise qui paie au prêteur 3 % d’intérêt sur 500 000. J'ai écrit plusieurs fois sur ce système. Il présente deux avantages clés.

• Le principe de correspondance signifie que les prêteurs hypothécaires ne supportent pas le risque de taux d’intérêt, mais se spécialisent plutôt dans l’évaluation du risque de crédit (le risque que l’emprunteur ne paie pas). Le risque de taux d’intérêt est assumé par les marchés profonds et non par les banques. Cela rend le système danois très stable.
• Les prêts hypothécaires peuvent être remboursés par anticipation en achetant l’obligation correspondante aux conditions du marché et en la remboursant. Par exemple, si un emprunteur danois contracte une hypothèque de 500 000 $ à un taux d’intérêt de 3 % et que l’intérêt monte ensuite à 6 %, la valeur de cette hypothèque tombe à 358 000 $ et l’emprunteur peut acheter l’obligation correspondante, la remettre à la banque et ainsi rembourser le prêt.

Aux États-Unis, une hypothèque ne peut être remboursée par anticipation qu’au pair. Par conséquent, lorsque les taux d’intérêt augmentent, les propriétaires ne veulent pas déménager, car déménager les obligerait à renoncer à une hypothèque de 3 % et à la remplacer par, disons, une hypothèque de 6 %. C’est ce qu’on appelle l’effet de verrouillage. Le confinement peut être très grave. Fonseca et Liu trouvent :

En utilisant des données de crédit au niveau individuel et la variation du moment de l’octroi du prêt hypothécaire, nous montrons qu’une diminution de 1 point de pourcentage de la différence entre les taux hypothécaires fixés au moment de l’octroi et les taux d’intérêt actuels réduit la variation de 9 % au total et de 16 % entre 2022 et 2024, et cette relation est asymétrique. Le blocage des prêts hypothécaires modère également les entrées et les sorties de travailleurs indépendants et la réactivité aux chocs dans les opportunités d'emploi à proximité qui nécessitent une délocalisation, mesurée par la croissance des salaires dans un anneau de 50 à 150 milles et instrumentée par un instrument de partage de transfert.

Et le Danemark ? Les Danois profiteront certainement de l’opportunité de racheter. Une partie de cela est due à des avantages fiscaux, mais il ne s’agit que d’un transfert. Plus important encore, les Danois ne seront pas emprisonnés. Un nouvel article de Berger, Jeong, Marx, Olesen et Tourre compare la mobilité au Danemark et aux États-Unis :

Nous examinons les contrats hypothécaires danois à taux fixe qui sont identiques à ceux des États-Unis, sauf que les emprunteurs peuvent racheter leurs prêts hypothécaires à la valeur marchande. À l’aide de données administratives danoises, nous montrons que les ménages rachètent activement leurs dettes lorsque les prix des prêts hypothécaires tombent en dessous du pair et que la mobilité des ménages est largement insensible lorsque les taux hypothécaires existants sont inférieurs aux taux en vigueur sur le marché – contrairement aux États-Unis, où les taux flottants diminuent fortement à mesure que les taux d’intérêt augmentent. Nous développons un modèle d’équilibre qui explique ces tendances et montre que l’introduction d’une option de rachat à la valeur marchande sur les prêts hypothécaires américains réduit considérablement le blocage des taux d’intérêt, avec un impact limité sur les taux hypothécaires d’équilibre.

Le dernier point est particulièrement important car vous vous demandez peut-être : supposons-nous un déjeuner gratuit ? Parce que si les emprunteurs américains perdent même s’ils doivent rembourser d’avance à leur valeur nominale, les prêteurs gagnent certainement. Et lorsque les prêteurs bénéficient du remboursement anticipé, ils sont prêts à prêter à des taux d’intérêt plus bas lorsqu’ils contractent un prêt hypothécaire. Pas de déjeuner gratuit, n'est-ce pas ? La logique est correcte, mais notez que le bénéfice pour les prêteurs provient principalement du groupe relativement restreint de ménages qui déménagent malgré le blocage, de sorte que le bonus de remboursement anticipé pour les prêteurs est assez faible. Selon le modèle calibré de l'auteur, les taux hypothécaires aux États-Unis n'augmenteraient que de 18 points de base en moyenne si les États-Unis adoptaient un système danois.

En d’autres termes, il s’agit en fait d’un déjeuner gratuit ou du moins d’un déjeuner à faible coût, car la rétention des propriétaires est faible et ne profite pas aux prêteurs. Par conséquent, la transition vers un système danois apporterait des avantages nets.

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