Un vendeur de maison et financier du Minnesota a été reconnu coupable d'avoir violé la loi de l'État dans le cadre d'un stratagème ciblant les musulmans d'Afrique de l'Est par le biais d'opérations immobilières frauduleuses présentées comme « conformes à la charia ».

Après un procès de deux semaines au centre-ville de Minneapolis, un jury s'est rangé du côté du bureau du procureur général du Minnesota, Keith Ellison, lundi après-midi, dans une affaire civile alléguant que les banques Chadwick avaient sciemment trompé les acheteurs de maison par le biais d'un processus complexe connu sous le nom de « contrat contre acte ». Selon le bureau d'Ellison, les transactions immobilières inhabituelles ont rapporté d'énormes sommes d'argent aux banques et à ses entreprises tout en ruinant financièrement ses clients.

Grâce à ces transactions prédatrices, les banques vendaient des maisons à des acheteurs musulmans à des marges élevées et à des conditions pires que les ventes de maisons traditionnelles, ont soutenu les avocats de l'État, attirant les clients vers des transactions risquées avec la promesse du rêve américain d'accession à la propriété.

“Chad Banken a profité des sacrifices des gens pour réaliser ce rêve”, a déclaré le procureur général adjoint Karthik Raman lors de son discours d'ouverture.

Le jury, composé de sept membres, a délibéré pendant environ huit heures sur deux jours avant de déclarer les banques et plusieurs de ses sociétés civilement responsables de violations de la loi sur les droits de l'homme du Minnesota. Le jury a également conclu que la banque avait violé deux chefs d'accusation de la loi fédérale sur la protection financière des consommateurs, ainsi que de la loi sur la prévention de la fraude à la consommation et de la loi uniforme sur les pratiques commerciales trompeuses. Les quatre derniers jugements sont considérés comme des jugements consultatifs, ce qui signifie qu'un juge prend la décision finale sur ces questions.

Le tribunal décidera également s'il doit ordonner la restitution aux victimes ou imposer d'autres sanctions, qui pourraient inclure des amendes allant jusqu'à 25 000 $ par violation et la restitution des gains.

Le procès, déposé devant le tribunal de district du comté de Hennepin, fait suite à une enquête menée en 2022 par ProPublica et le Sahan Journal qui a révélé un marché en croissance au Minnesota pour la vente de maisons sur la base de contrats dans lesquels les acheteurs de maisons paient les vendeurs directement en plusieurs versements. De nombreux acheteurs de la vaste communauté somalienne du Minnesota affirment que payer des intérêts viole leurs croyances religieuses islamiques. Ils se tournaient souvent vers des investisseurs tels que des banques, qui achetaient les maisons et les revendaient ensuite à des acheteurs dans le cadre d'un programme de contrat contre acte pour acheter des maisons « sans intérêt ».

Dans certains cas, cependant, les banques ont dissimulé le montant des intérêts ou l'ont présenté sous forme d'acomptes inhabituellement importants, selon les avocats du bureau d'Ellison. Les banques ont utilisé des prix immobiliers gonflés, des formalités administratives confuses et des paiements forfaitaires à six chiffres dus à la fin des contrats à court terme pour pousser les acheteurs au défaut de paiement et finalement conserver la propriété de la propriété, selon le procès du procureur général.

Certains clients ont sacrifié bien plus qu’ils ne le pensaient lorsqu’ils ont signé les documents. Ils ont perdu leurs économies et leur maison, violant sans le savoir leurs principes religieux. L’un d’eux a déclaré qu’il était devenu sans abri et qu’il vivait dans son camion.

“Je ne dis pas que M. Banks voulait que ces transactions échouent – je ne dis pas cela – mais il était certainement indifférent”, a déclaré le procureur général adjoint Mark Iris aux jurés lors des plaidoiries finales jeudi dernier.

Les banques ont vendu 160 maisons dans le cadre de contrats de notoriété, ciblant les musulmans et les acheteurs ayant un faible crédit en proposant un « financement créatif ». Ellison a qualifié le système de contrat contre acte de Banken de “l'un des pires que j'ai jamais vu”.

Tout au long du procès, l'avocat de Banks, Jack Pierce, a décrit Banks comme un homme d'affaires honnête qui proposait des financements alternatifs uniquement à ceux qui ne pouvaient pas se qualifier ou s'opposaient aux itinéraires traditionnels. Il a déclaré que les banques achetaient les maisons sélectionnées par ses clients, les revendaient le jour même et facturaient une majoration sur les bénéfices.

“Cela n'a pas fonctionné pour certaines personnes”, a déclaré Pierce aux jurés. “Et c'est dommage. C'est malheureux. C'est la vie. Parfois, les choses ne marchent pas.”

Pierce a déclaré que les banques n’étaient pas responsables de ces faillites. Il a déclaré que les courtiers de ses clients étaient chargés de présenter son programme aux clients, de préparer les documents et d'expliquer les conditions, et qu'il n'était impliqué qu'à la fin du processus. Pierce a déclaré que les acheteurs potentiels ont contacté les banques – et non l'inverse – et que celles-ci n'ont proposé qu'une sélection d'options. C'est aux clients de décider ce qu'ils veulent, a déclaré Pierce.

“Est-ce que c'est faux?” Pierce a demandé au jury. « Allons-nous pénaliser quelqu’un pour avoir donné à quelqu’un d’autre la possibilité d’acheter une maison selon l’option qu’il souhaite ?

Les avocats de l’État ont rétorqué que les banques ne donnaient pas aux acheteurs un choix éclairé et que les clients, dont certains n’étaient pas anglophones, ne comprenaient pas ce qu’ils acceptaient lorsqu’ils signaient les contrats. Dans certains cas, les clients se sont vu proposer un prix et ont été surpris à la fin du processus par des coûts nettement plus élevés.

Abdinoor Igal, 40 ans, faisait partie des clients qui ont perdu de l'argent à cause du stratagème bancaire. Igal, un chauffeur de camion qui dirigeait sa propre petite entreprise, a témoigné par l'intermédiaire d'un traducteur qu'un agent immobilier lui avait dit qu'il pouvait acheter une maison sans intérêt grâce au programme bancaire conforme à la charia.

Igal, dont l'histoire a été rapportée dans la couverture du ProPublica-Sahan Journal, a déclaré qu'il avait investi 20 000 $ en 2022 pour obtenir une maison dans la banlieue de Lakeville qui coûtait initialement environ 638 000 $. Lorsqu'il a commencé à voir des documents faisant état de frais de 727 000 $, il a déclaré qu'il avait reconsidéré sa décision, mais qu'on lui avait dit qu'il perdrait sa caution s'il démissionnait.

Il a découvert plus tard qu’une grande partie de ses mensualités était consacrée aux intérêts. Réalisant que l'accord qu'il avait conclu était différent de ce qu'il pensait, Igal a demandé une réunion d'urgence avec les banques et a déclaré qu'il devait vendre la maison immédiatement et déménager.

“Comment le mettre sur le marché pour le vendre”, a écrit Igal dans un e-mail adressé au jury. “Je ne veux pas être ton esclave.”

Incapable de se retirer de l'accord, Igal s'est finalement retiré après avoir effectué 170 000 $ de paiements, selon le procès. La pression financière était si dévastatrice, a-t-il déclaré, qu’il a dû renvoyer ses enfants vivre en Afrique pendant qu’il reconstituait ses économies.

«J'ai vécu dans mon camion en tant que sans-abri pendant un an», a déclaré Igal aux jurés.

Igal a déclaré après le verdict qu'il était « très heureux » du résultat.

« Moi et mes enfants, au moins nous avons obtenu justice », a-t-il déclaré.